Byt na pronájem je investice, na kterou sází hodně Čechů. Jak na smlouvu?

Pokud máte volný byt (třeba po babičce, a nechcete ho prodat, protože ho držíte pro děti), rozhodně neváhejte a pronajímejte. Měsíčně získáte tisíce korun navíc "bez práce" (dle lokality a velikosti bytu). Ne každý má ale to štěstí a vlastní vhodnou volnou nemovitost k pronájmu. Pokud patříte mezi tuto většinu, ale uvažujete o koupi bytu, který byste pronajímali, je to podle řady odborníků stále jedna z nejlepších možností, jak uložit a zhodnotit peníze do budoucna a případně získat i nějaký pasivní příjem. A to i tehdy, pokud byste byt financovali úvěrem.

Jaké byty koupit na pronájem?

Výběr a nákup vhodné nemovitosti je jedna věc, samotné pronajímání pak druhá. Pronajímat se podle realitních makléřů nejvíc vyplatí malé startovací byty. Pro vaši představu, třeba v Praze byl loni běžný čistý výnos ve výši kolem 3,3 procenta (z jeho pořizovací ceny) z pronájmu velkého bytu za 4,5 milionu. Naproti tomu výnos z pronájmu malých bytů činil v průměru až 5,2 procenta. A mimo Prahu prý mohou být výnosy i 7 až 8 procent v bohatších regionech, v sociálně slabých lokalitách 12 procent. Úspěšné pronajímání nemovitostí má také svá pravidla, která je třeba respektovat. Počínaje tím, jaké nemovitosti na pronájem kupovat, v kterých lokalitách, jak je na pronájem připravit, jak hledat vhodného nájemníka a konče právními aspekty nájemního vztahu, péče o nájemce nebo pojištění nemovitosti a zdanění pronájmu.

Jak vyřešit smlouvu?

Samotný pronájem bytu musíte řešit smlouvou. Ta by měla být hodně kvalitní. Pokud si na ni netroufnete sami a nechcete platit tisíce korun u advokáta, najdete ji, vytvořenou podle aktuální legislativy, v naší partnerské internetové aplikaci GeneratorSmluv.cz (kde mimo jiné najdete celou řadu dalších právních dokumentů od pracovní smlouvy, smlouvy o koupi nemovitosti, vypořádání SJM manželů či exekučního návrhu). Počítejte s tím, že smlouva o nájmu bytu je v občanském zákoníku upravena jako zvláštní typ nájemní smlouvy a je pro ni charakteristická zvýšená ochrana práv nájemce. Proto se nepřihlíží například ke smluvním ujednáním zkracujícím nájemcova práva ani k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Smlouva o nájmu bytu, která v aplikaci stojí 250 korun, upravuje několik možných úprav práv a povinnosti stran, nicméně je-li vaším úmyslem upravit jen nezbytné či důležité náležitosti, připraví pro vás generátor i stručnější smlouvu o nájmu bytu.

>>> Tady najdete Smlouvu o nájmu bytu. V aplikaci vyplníte požadované informace potřebné pro vygenerování dokumentu. Následně obdržíte PDF soubor, který již stačí pouze podepsat.

Akční nabídka: Prvních 100 zájemců od nás dostane kredit 200 Kč na vygenerování jakéhokoliv právního dokumentu. Kredit získáte po registraci zde. Ještě zbývá 20 volných kreditů...

Na co ve smlouvě nezapomenout?

Základní je mít sjednanou kauci, resp. "peněžní jistotu" – žádat ji můžete nově až ve výši trojnásobku měsíčního nájmu. S penězi můžete nakládat, jak uznáte za vhodné, nicméně po skončení nájmu pak musíte kauci vrátit (s přihlédnutím k případným dluhům) i s úroky, které je vhodné stanovit již ve smlouvě. Jinak bude mít nájemník nárok na úrok v zákonné výši.

Dobré je smluvně určit, kdo hradí jaké opravy v bytě. Většinou drobné opravy zajišťuje a hradí nájemník, velké pronajímatel. Mezi drobné opravy patří například prasklá žárovka, nová zásuvka, zvonek, zámky, kliky, žaluzie, sprchy nebo dřezy. Když začne zatékat střechou, to musíte řešit už vy jako pronajímatel.

Ve smlouvě také ujednejte, kdo a jakým způsobem bude hradit energie a další služby v bytě, případně jak se budou rozpočítávat.

Je vhodné, abyste si vyhradili také možnost odsouhlasit přistěhování dalšího podnájemníka. To neplatí pro blízkou osobu, ta se může do bytu přistěhovat automaticky bez vašeho souhlasu, jen vám to musí do dvou měsíců oznámit.

Výhody a nevýhody pronajímání bytů

Investování do nemovitosti je určitou formou ochrany finančního majetku před inflací. Při pronajímání bytu či bytů v průběhu let je nicméně třeba počítat s tím, že budete mít sice nejen dlouhodobý příjem, vlastní "milionovou nemovitost" a aktuální úsporu z pravidelných plateb, ale že se může také něco "pokazit". Dobrá lokalita se může časem zhoršit, kvalitní byt může znehodnotit neschopné společenství vlastníků, problémy mohou nastat s nájemníky. To vše se může negativně promítnout do výše nájmu, který jste schopni z bytů získat. A v případě pořízení bytu na hypotéku přicházejí další nevýhody, jako je nejistý vývoj úrokových sazeb z dlouhodobého hlediska a problémy se splácením úvěrů, pokud nastanou opět komplikace s nájemníky. Kvalitní smlouva by pak měla většině problémů s nájemníky předejít.

>>> Najděte nejvýhodnější nabídku hypotéky napříč všemi bankami. Srovnání HYPOTÉK online

Prima RÁDCE je také na Facebooku. Najdete nás zde.