Praktické rady pro (budoucí) majitele investičního bytu. Jak si vše dobře spočítat?

Co je třeba zohlednit při stanovení výše nájemného a počítání výnosu z investice?
VELKÉ ZPRÁVY: Ceny nemovitostí podle ekonomů nadále porostou
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama

V poslední době se zvyšuje zájem o nájemní bydlení. Důvod ale není příliš pozitivní. Je jím růst cen nemovitostí a také zpřísňující se podmínky na získání hypotečního úvěru. Kvůli nim a kvůli rostoucím úrokovým sazbám řada lidí na hypoteční úvěr nedosáhne a musí zvolit cestu nájemního bydlení. Nemovitosti přitom budou výrazně zdražovat nadále, a tak i do budoucna bude stále více lidí právě v nájmu. Shodují se na tom ekonomové v úvodní reportáži. Ti navíc doporučují těm, kteří právě plánují pořídit si vlastní nemovitost a dosáhnou na ni, aby příliš neotáleli.

Investiční byt (nejen) na úvěr? Důkladně počítejte

Pokud byste pak chtěli aktuální situaci na realitním trhu využít i ke koupit bytu například na pronájem, měli byste si svůj krok zase dobře rozmyslet. Každá investice má svá rizika. Byť cena nemovitosti v čase poroste a zájemce o nájemní bydlení nejspíš mít budete stále (i když i tady záleží na velikosti bytu či lokalitě – více zde), se zpomalením ekonomiky může podle ekonomů výše nájmu výrazně klesnout.

Investiční nemovitost lze pořídit nejen z vlastních úspor, ale i za pomoci půjčky – obvykle hypotéky. Nájemné by pak přitom mělo ideálně pokrývat právě splátku úvěru a náklady spojené s nemovitostí.

Při koupi musíte také disponovat určitými vlastními úsporami, abyste na úvěr vůbec dosáhli. Naspořené prostředky by měly tvořit nejméně 20 procent ceny nemovitosti. To znamená, že při ceně bytu například 1,5 milionu korun byste měli investovat minimálně 300 tisíc vlastních finančních prostředků. Zároveň musíte také uhradit 4procentní daň. V uvedeném případě bude činit 60 tisíc korun.

Náklady spojené s investiční nemovitostí

Je třeba dát pozor na to, že pravidelný výnos z bytu se nepočítá jen jako „nájem – hypotéka = zisk“. Do vzorce je třeba zahrnout i řadu dalších poplatků a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Daň a pojištění

Pravidelnými výdaji, které budete platit po celou dobu, jsou pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto výdaje se platí ročně a jsou určeny dle lokality a velikosti bytu, měsíčně pak vychází průměrně kolem 200 korun.

Příspěvky do fondu oprav

Je potřeba také myslet na příspěvky do fondu oprav, které nelze ze zákona požadovat po nájemci. Proto je důležité příspěvek zohlednit ve výši nájemného. Co ale po nájemnících lze požadovat, jsou platby za služby. V praxi je běžné, že plyn a elektřinu či poplatky za televizi, rozhlas a internet mají nájemci napsané na sebe.

Údržba bytu

Nesmíte také zapomenout na jednorázové platby za údržbu bytu, například opravy zařízení či vybavení, výmalba po změně nájemníků nebo pravidelné revize. Dobré je ve smlouvě zohlednit, od jaké výše platí opravu pronajímatel a do jaké částky nájemce.

Prodleva v příjmu z nájmu

Může se stát, že byt nebude obsazený po celou dobu. V nákladech tedy počítejte průměrně s jedním neobsazeným měsícem za rok, kdy musíte platit hypotéční splátku a náklady na služby.

Co vše tedy tvoří nájem?

Na modelovém příkladu vám ukážeme, jakou minimální výši nájmu je třeba stanovit v případě konkrétního investičního bytu:

Byt 1+1 v centru Plzně, 35 m2, cena 1 450 000 korun, splátka hypotéky 4 891 korun

Orientační složení nájmu

Splátka hypotéky:                                        4 891 Kč
Fond oprav:                                                  2 000 Kč
Pojištění a daň z nemovitosti:                      200 Kč
Údržba:                                                             500 Kč
Nájem pokrývající pouze náklady:            7 591 Kč

Zisk z vložených prostředků (4 % p. a.):   1 265 Kč*   
Rezerva pro případ vynechání nájmu:          650 Kč

Minimální nájem bez poplatků:                  9 506 Kč

*(Vložení vlastních prostředků do nákupu nemovitosti je investice a od ní očekáváme nějaké zhodnocení. Proto je důležité započítat do nájmu i tuto část. Výpočet zahrnuje zhodnocení vložených prostředků (vlastní zdroje + daň) a toto zhodnocení je rozpočítáno do nájmu i s předpokladem, že byt nebude obsazen kontinuálně po celý rok.); Zdroj modelového příkladu: Broker Consulting

 

SVĚT: Jak se mění investice nejbohatších
SVĚT: Jak se mění investice nejbohatších

 

Ivana Kropáčková; s využitím odborného textu Veroniky Vránové a Martina Nováka z Broker Consulting

www.porovnej24.cz
Tento článek najdete v těchto speciálech
Reklama
Reklama