Plánujete kupovat byt či dům? Důležité rady, co všechno byste měli zajistit i ohlídat

Čeká vás „životní“ investice? Tedy plánujete koupit nemovitost k bydlení? Ať už se jedná o byt (v osobním či družstevním vlastnictví) nebo rodinný dům, vždy je třeba zajistit spoustu věcí - jak z právního, tak faktického hlediska, a na řadu dalších si dát velký pozor. A nekončí to ani podpisem smlouvy. Co vše tedy ohlídat ještě před podepsáním kupní smlouvy, a co poté?

Prohlédnutí nemovitosti (s odborníkem)

Až si půjdete vytipovaný dům či byt prohlédnout, důkladně zkontrolujte technický stav nemovitosti. Jde nejen o kontrolu zdí, podlah či balkónu, ale i zkoušku funkčnosti vodovodních baterií, elektřiny či způsobu otevírání oken. Okna zkuste otevřít i kvůli tomu, abyste vyzkoušeli, jak moc je například slyšet okolní ruch města a podobně. Je-li součástí bytu sklep či kryté stání pro auto, nezapomeňte na ně také. Obezřetní byste měli být zejména ve chvíli, kdy plánujete koupit starší nemovitost, především rodinný dům. „V tom případě je nezbytně nutné důkladně prověřit celkový stav domu, který kupujete. Poukázat na případné nadměrné opotřebení budovy a případně požadovat zohlednění nákladů na očekávané velké úpravy a opravy v kupní ceně. Nejlépe je provést vyhodnocení faktického stavu nemovitosti s odborníkem ve stavebnictví (např. stavbyvedoucí, stavební inženýr),“ radí odborná právní poradkyně Asociace SOS - Sdružení obrany spotřebitelů Zdeňka Vejvalková.

Byt v družstevním vlastnictví

Pokud vás zaujme byt v družstevním vlastnictví, může být také výhodnou investicí. Zvlášť pokud to vypadá, že ho bude možné brzy převést do osobního vlastnictví a je za zajímavou cenu v dobré lokalitě. Nicméně nezapomeňte si tedy zjistit v tomto případě důležité informace, například od předsedy družstva. Zjistěte, jestli na bytě třeba nevázne dluh z nájemného, zda ho lze dále pronajímat a zda vám ho prodává člověk, který je dle smlouvy skutečně oprávněný byt užívat a převést na někoho další členství v družstvu.

Měsíční poplatky

Nechte si ukázat dokument, ze kterého se dozvíte výši poplatků navázaných na užívání bytu – například kolik se přispívá do fondu oprav.

Ptejte se i na výši poplatků za energie, způsob vytápění a podobně.

Společné prostory

V bytových domech si všímejte i společných prostor, v jakém jsou stavu, zda se o ně někdo stará. Zeptejte se, kde jsou umístěny popelnice, zda je přístup na dvůr, případně zda je k dispozici sušárna nebo kočárkárna/kolárna.

Sousedé

Zkuste se zeptat sousedů, jaká panuje v domě/okolí domu atmosféra, jestli nejsou s někým komplikace, případně jestli si neuvědomují problém, na který vás majitelé či realitní makléř „zapomněli“ upozornit. Například že se v domě občas krade, pořádají hlučné večírky a podobně. I díky tomu, že sousedy oslovíte, zjistíte, jací jsou oni sami a zda by vás jejich chování nemělo před něčím varovat...

Okolí nemovitosti

Projděte si také okolí bytového či rodinného domu. Vnímejte míru hluku, pokud stojíte o klid, zjistěte, jak daleko jsou obchody, škola, školka, hřiště, zastávky MHD – dle požadavků na vaše rodinné záležitosti...

Územní plán obce

Stojí za to také nahlédnout do územního plánu obce nebo se dojít zeptat osobně, zda se například neplánuje v okolí nemovitosti nějaká velká výstavba obchodního domu nebo třeba rušné silnice. Na úřadu si případně také ověřte, jestli není problém případná rekonstrukce domu a podobně. Může se totiž jednat o dům v památkové zóně, který by mohl mít omezené podmínky pro nejrůznější stavební úpravy.

Ověření vlastníků i nemovitosti

Pokud jste rozhodnutí, že by se vám vybraná nemovitost líbila, je nutné ověřit si ji i z právního hlediska. Zkontrolujte, zda vám ji chce prodat skutečný vlastník, jestli nejsou nějaká práva třetích osob na nemovitosti, a co vše vlastně je její součástí. „Především prověřte, zda na tuto nemovitost neexistuje zástavní právo, věcné břemeno, nájemní smlouva, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci, zda zde neexistuje předkupní právo či exekuční příkaz a podobně,“ doporučuje Zdeňka Vejvalková. Většinu těchto důležitých informací najdete na výpisu z katastru nemovitostí. Úplný výpis z katastru získáte na kontaktních místech Czech POINT (pošta, obecní úřad nebo městský či krajský úřad), či přímo na katastrálních úřadech.

U vlastníka nemovitosti zkontrolujte, zda se shoduje s prodávajícím. Z právního hlediska nicméně může nemovitost prodat i někdo jiný, musí ale mít k tomu plnou moc. Je-li ve výpisu uvedeno více vlastníků (společné jmění manželů či podílové spoluvlastnictví), musí kupní smlouvu podepsat všichni spolumajitelé. Opět, pokud nedají plnou moc…

U nemovitosti jako takové pak zkontrolujte, zda se shoduje s předmětem koupě vymezeným ve smlouvě. Mohlo by se stát, že koupíte dům bez pozemku pod ním nebo jen část domu. Důležité je také prozkoumat, jestli není u nemovitosti vyznačena „plomba“. To by znamenalo, že by se stavby měla týkat nějaká změna, jíž musí katastrální úřad zaznamenat. Převod vlastnictví by to mohlo protáhnout nebo jinak zkomplikovat. Je vhodné pak počkat, než se situace vyřeší a plomba odstraní.

Po podepsání smlouvy...

Pokud vše výše uvedené budete mít vyřešené, lze bez problémů přistoupit k podepsání kupní smlouvy, resp. někdy ještě nejdřív Smlouvy o smlouvě budoucí. To především ve chvíli, kdy budete zároveň ještě jednat s bankou o hypotéce. Po podpisu kupní smlouvy je třeba podat Návrh na vklad do katastru nemovitostí. To může kdokoliv z účastníků, nicméně na smlouvě musí být notářsky ověřené podpisy. Doporučujeme, abyste jako kupující, pokud nepůjdete na katastr obě strany, zařídili podání návrhu právě vy. Máte jistotu, že nedochází k prodlení. Katastr nemovitostí pak má měsíc na přepis vlastnických práv.

Je vhodné také využít možnosti nechat peníze v úschově u advokáta či notáře v době mezi podpisem smlouvy a zapsáním do katastru nemovitostí. Je to jistota pro obě strany, která je smluvně ošetřena.

Nezapomeňte také na daň ve výši 4 procent, kterou musí platit kupující.

Skryté vady?

Zápisem do katastru a přestěhováním se do nového ještě vše končit nemusí. Pokud postupně po nastěhování najdete zásadní vady, na které vás nikdo při prohlídkách ani při podepisování smlouvy neupozornil, máte právo ještě na určitá opatření. Je možné, že o vadách prodávající nevěděl, je možné, že se je naopak snažil zakrýt. Co ale teď můžete dělat, jaké máte možnosti? "V tomto případě je nutné brát v potaz hned několik ustanovení občanského zákoníku, týkající se práv z vadného plnění," upozorňuje advokát Viktor Fojt. V první řadě se prodávající také "může ohánět" proti vám paragrafem § 2103, na základě kterého vám vzniká povinnost respektovat vady, které jste museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy. Proto je nutné při dalším postupu zhodnotit míru viditelnosti daných vad. "Dle míry rozsahu vad se totiž může jednat buď o podstatné porušení smlouvy nebo o nepodstatné porušení smlouvy", doplňuje advokát s tím, že práva z vadného plnění je pak nutné uplatnit v případě skrytých vad nejpozději dva roky po odevzdání věci.

V prvním případě, kdy se jedná o podstatné porušení smlouvy, máte hned několik možností, přičemž je jen na vás, kterou z nich si zvolíte. Postup musíte oznámit prodávajícímu při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po tomto oznámení:

1. Můžete požadovat nový domek stejné kvality bez vad.
2. Můžete požadovat odstranění vady opravou domku.
3. Můžete požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny.
4. Můžete odstoupit od smlouvy.

Ve druhém případě (nepodstatné porušení smlouvy) máte dvě možnosti:

1. Buď můžete požadovat odstranění vady, nebo
2. máte právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

Ivana Kropáčková

>>>Potřebujete smlouvu o prodeji bytu nebo domu? Můžete si ji stáhnout i online: Smlouva o koupi bytu (jednotky) Smlouva o koupi nemovité věci